Kan du som erhvervslejer overdrage dit lejemål til en anden?
Er du lejer af et erhvervslejemål har du som udgangspunkt ret til at overdrage lejemålet til en anden lejer, medmindre andet er aftalt med udlejer.
Retten til at overdrage sit lejemål finder man i Erhvervslejeloven og indebærer, at du som lejer umiddelbart kan overdrage dit lejemål til en anden lejer inden for samme branche, hvis ikke udlejer har vægtige grunde til at modsætte sig.
Når du overdrager dit lejemål, bliver du samtidig frigjort for dine rettigheder og forpligtelser over for udlejer. I stedet indtræder den nye lejer som udgangspunkt på uændrede vilkår.
En overdragelse adskiller sig derved fra fremleje, hvor alene brugsrettigheder bliver overgivet til en anden lejer, men hvor du fortsat hæfter for lejekontraktens forpligtelser.
Betydningen for dig som lejer
Det kan have stor betydning for dig som lejer, hvis du har et lejeforhold med en lang uopsigelighed, hvor du ikke kan frigøres, før uopsigelighedsperioden udløber.
Desuden kan man som lejere, som driver virksomhed fra lokaler, hvor beliggenheden er af særlig betydning for virksomheden, eller hvis man som lejer har foretaget betydelige investeringer til særindretninger eller forbedringer af lejemålet, have en interesse i at kunne overdrage lejemålet.
Men også hvis du på et tidspunkt ønsker at sælge din virksomhed, da det kan blive vanskeligt at sælge, hvis ikke lejemålet følger med.
Du bør derfor generelt være opmærksom på, om afståelsesretten helt eller delvist bliver fraveget i lejekontrakten.
Desuden er det yderst relevant, om lejekontrakten indeholder vilkår, der sidestiller ændringer i lejers ejerkreds eller ledelse med afståelse af lejekontrakten.
Afledt konsekvens
Sådanne vilkår kan have den uheldige og afledte konsekvens, at eksempelvis et salg af din virksomhed kun kan ske med udlejers samtykke.
Som udlejer vil man typisk have et ønske om at aftale rammerne for afståelsesretten og de krav, som udlejer kan stille til den nye lejer.
Udlejer kan have en betydelig interesse i at sikre sig en ny lejers økonomi og branchekendskab. I nogle tilfælde kan udlejer også have en interesse i helt at kunne modsætte sig en overdragelse, eksempelvis hvis udlejer ønsker at fastholde en særlig sammensætning af lejere, brands med videre.
Desuden kan det være hensigtsmæssigt som udlejer at sikre sig mulighed for at kræve et eller flere vilkår i lejekontrakten ændret eller genforhandlet i forbindelse med en overdragelse.
Kan Erhvervslejeloven fraviges?
Det er muligt at fravige Erhvervslejelovens regler om overdragelse i aftaleforholdet mellem udlejer og lejer. Vilkår, der enten begrænser eller afskærer lejers afståelsesret, er ikke ualmindelige.
Da rammerne for afståelsesretten kan have betydning for både udlejer og lejer, bør begge parter forholde sig nøje til, hvilket indhold en eventuel afståelsesret skal have, inden de indgår lejekontrakt.